La firma de una hipoteca supone un compromiso para las dos partes que intervienen en ella: acreedor y propietario o deudor. Ambos deben hacerse cargo de una obligación común: hacer público el contrato y ejecutar su inscripción registral. Sin embargo, para garantizar un proceso eficaz, ambos deben responder a sus obligaciones. Echemos, pues, un vistazo a las de cada uno.
Del prestatario o deudor
Las obligaciones de la persona que solicita el préstamo y lo firma se pueden resumir en dos:
- Pago de intereses. Se trata del punto fundamental del contrato para el banco; es decir, éste realiza un contrato para lucrarse a través del pago periódico de los intereses por parte del deudor, ya que los intereses no son otra cosa que el precio que éste paga por contar con un dinero que le adelanta la entidad financiera o bancaria.
En este sentido, habría que especificar que no hay límites en la cantidad que se cobre por el precio del dinero prestado. Sin embargo, serán nulos aquellos contratos que incorporen un interés superior al normal del dinero en el momento de la firma del contrato. También serán nulos aquéllos que incorporen sólo ventajas al acreedor y los que suponga la recepción de una cantidad mayor que la entregada. El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto y existen varias formas de calcularlos.
- Restitución del capital. El deudor deberá devolver al acreedor, en un determinado período de tiempo, el dinero que se le prestó. Si existe alguna apreciación o depreciación de la moneda no les afectará a ninguno, a no ser que se haya pactado el pago en una moneda extranjera. Las dos partes pactarán libremente el capital que se deberá abonar a través de cuotas periódicas. Sin embargo, el interés podrá variar según se vayan pagando dichas cuotas.
Por su parte, la entidad bancaria se asegura el pago y evita el riesgo de subrogación dedicando las cuotas de los primeros años tan sólo al pago de intereses.
Del banco o entidad financiera
El principal deber del acreedor es la entrega de los fondos que luego deberá restituir el comprador. La forma en que los entrega puede variar, aunque la más común es abonar directamente el importe al vendedor del inmueble, promotor o al propietario particular (esta última opción no tiene carácter empresarial en la compraventa pero sí en el préstamo).
Sin embargo, existe el llamado préstamo al promotor: se da cuando un particular compra un solar y encarga a una empresa constructora la edificación de su casa. En este caso, el particular puede fijar con el banco un préstamo hipotecario sobre el inmueble para que la constructora utilice el dinero prestado para sufragar los gastos que genere la edificación.
Aunque es cierto que por esta vía la entidad financiera está prestando un importe superior al valor de lo hipotecado (la casa que aún no se ha construido), se asegura a su vez que los fondos sólo sean utilizados por el constructor y para un fin determinado. Una vez que se cubra el crédito y la casa esté edificada, el particular comenzará a pagar sus cuotas respetando los plazos pactados.
