Son dos situaciones opuestas para el deudor: una, inesperada, supone un cambio de la entidad a la que debe pagar y la otra, muy deseada, el fin de la eterna hipoteca.
En un principio, y si todo va bien, el deudor no recibe muchas sorpresas en el pago de su hipoteca; sólo las correspondientes al tipo de interés en el caso de contratarlo variable. Sin embargo, pueden darse casos de cesión de hipotecas. Se trata de una situación excepcional e inesperada que no suele darse; todo lo contrario a la extinción, ansiada por todos los ciudadanos atados a un préstamo hipotecario. Analicemos, pues, las dos situaciones.
La cesión
Hay ocasiones en las que la entidad financiera ceda la deuda a otra. El único requisito que ha de cumplir para poder llevarlo a cabo es comunicárselo al deudor para que pague al nuevo acreedor. Además, se cederá tanto la deuda como la hipoteca con la que esté garantizada, ya que no pueden cederse por separado.
La entidad financiera puede, aunque no es obligatorio, inscribir la cesión en el Registro, aunque como consecuencia el posible comprador de lo hipotecado podría conocer a quién corresponde en realidad el pago de la cantidad adeudada.
La extinción
Es el momento esperado por todo aquél que está sujeto a una hipoteca; pero para hacerlo efectivo, deberá inscribirse en el Registro, ya que la constitución de la hipoteca se realiza también a través de inscripción registral. Sin embargo, existen dos tipos de motivos por los que una hipoteca puede ser extinguida:
- Extinción del derecho que se garantiza: como el pago de la deuda está garantizado con la hipoteca, cuando el deudor termina de abonar la cantidad prestada, la entidad financiera no puede ejecutar la hipoteca – esto es, emprender una acción legal que conduce a la venta de la propiedad, con la finalidad de cancelar la deuda hipotecaria. Sin embargo, y como se ha señalado anteriormente, deberá inscribirlo en el Registro.
- Desvinculación con la obligación principal: se da en casos como la pérdida de la finca por parte del deudor o la renuncia del acreedor.
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