La hipoteca es un peso que, hoy por hoy, debe soportar todo aquél que compre una vivienda. La variación del tipo de interés, comisiones y, cómo no, el pago mensual nos obligan a estar siempre pendientes de ella y hacer cuentas.
Y son éstas las que nos van a revelar si la hipoteca que tenemos es conveniente o no. En este último caso tenemos dos opciones: una es la novación, por la que podemos renegociar las condiciones del crédito con nuestro banco actual. Pero si no llegamos a un acuerdo, tenemos otra opción: la subrogación, aunque ésta conviene si la cantidad que queda pendiente de pagar es alta.
En qué consiste
Esta operación consiste en el traslado de nuestra hipoteca a otro banco que oferte mejores condiciones. De este modo, nos ahorraríamos tener que cancelar el préstamo que tuviéramos vigente y formalizar una nueva hipoteca. Lo que nunca ha de olvidar es que la subrogación sólo permite la variación del tipo de interés, respetándose el capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización.
La oferta vinculante
Una vez tomada la decisión y encontrar un banco que nos ofrezca mejores condiciones, éste elaborará la oferta vinculante; es decir, una escritura pública que deberá elaborar en el plazo de siete días y que contiene las nuevas condiciones.
Los costes
La subrogación supone un proceso más complejo y caro que la novación. Además de los gastos fijos y de notaría, habría que añadir otros:
- Comisión de cancelación de la hipoteca inicial: puede llegar a ser del 1 por ciento del capital pendiente si el préstamo es a interés variable y al 2,5 por ciento (negociable) si es a interés fijo.
- Gastos de gestoría y notaría más caros: por 1.000 euros de capital pendiente pueden cobrar incluso 21 euros.
La reacción del banco inicial
Según la legislación vigente, una vez presentada la oferta vinculante del nuevo banco a la entidad inicial, ésta puede rechazarla y ejercer su derecho a igualar dicha oferta en un plazo de 15 días naturales. De este modo, la entidad bancaria con la que estaba firmada la hipoteca en un principio formalizaría una novación con su cliente, ya que se trataría de una modificación en las condiciones.
